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    如何判定商铺买卖合同中的格式条款效力?

    2024年5月12日  上海二手房买卖律师   http://www.fclvshi.com/
    导读:在商铺买卖合同中,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。判定此类条款的效力,关键在于其是否符合公平原则、是否侵犯消费者合法权益及是否违反法律规定。合理且公平的格式条款对双方均有约束力;反之,则可能被认定为无效。

    如何判定商铺买卖合同中的格式条款效力?

    1.公平合理性审查:首先,应审查格式条款是否公平合理,不造成双方权利义务显著失衡。若条款明显偏袒制定方,限制或排除对方主要权利,增加其责任,将被视为不公平,从而影响其效力。

    2.提示与说明义务:根据《中华人民共和国合同法》第三十九条及第四十条的规定,提供格式条款的一方应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,并按照对方的要求,对该条款予以说明。未尽到提示和说明义务的格式条款可能无效。

    3.合法性审查:格式条款不得违反法律、行政法规的强制性规定,也不得违背公序良俗。任何违法内容均无效,如排除消费者基本权利、违反消费者保护法等。

    4.解释原则:当格式条款存在多种解释时,根据《合同法》第四十一条,应当作出不利于提供格式条款一方的解释,以保护处于弱势地位的合同相对方。

    法律依据:

    《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、四十一条;

    《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条;

    最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十条。

    实物商铺产权转移后,使用权能否单独转让?

    根据物权法和相关法律规定,实物商铺产权转移通常指的是所有权的转移,即商铺的所有权人将商铺的所有权权利转让给受让人。商铺所有权包括占有、使用、收益和处分四项基本权能。一旦所有权发生转移,原所有权人对商铺的占有、使用、收益和处分的权利也随之转移到新的所有权人手中。

    使用权作为所有权四项权能之一,与所有权紧密相连,一般情况下不能脱离所有权而单独转让。在商铺产权已经转移的情况下,新的所有权人自然享有对该商铺的使用权,无需再进行单独的使用权转让。如果原所有权人在产权转移后仍试图转让商铺使用权,由于其已不再拥有所有权,此种行为缺乏法律基础,不具有法律效力。有一种特殊情形需要指出,即租赁关系中的“使用权”转让。若原所有权人在产权转移前已将商铺出租给他人,形成了租赁合同关系,承租人依法享有对商铺的使用权(租赁使用权)。这种情况下,虽然商铺所有权发生了转移,但原租赁合同基于“买卖不破租赁”的原则,对于新的所有权人仍然有效原所有权人可以将其在租赁合同中享有的债权——收取租金的权利,以及相应的合同义务(如保证商铺适租等)通过合同转让的方式转移给第三方,这在一定程度上可以被视为“使用权”的转让。但需要注意的是,这种“使用权”的转让并非对商铺本身使用权的转让,而是对租赁合同权利义务的转让,且必须遵循《民法典》关于债权转让的相关规定。

    法律依据:

    1. 《中华人民共和国民法典》第二百四十条明确规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”这一条款确立了所有权包含使用权的基本法律原则。

    2. 同样,《民法典》第七百二十五条也规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这就是所谓的“买卖不破租赁”原则,说明在商铺所有权转移后,原有的租赁合同继续有效,承租人的使用权不受影响。

    3. 关于债权转让,《民法典》第五百四十五条指出:“债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人,但是有下列情形之一的除外:(一)根据债权性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。”在商铺租赁关系中,如果不存在上述禁止或限制债权转让的情形,原所有权人可以依法将租赁合同项下的权利义务转让给他人。实物商铺产权转移后,商铺本身的使用权不能脱离所有权而单独转让。但在存在租赁关系的前提下,原所有权人可以依法转让其在租赁合同中的权利义务,这在一定意义上实现了对商铺“使用权”的间接转让。

    判定商铺买卖合同中的格式条款效力,需从公平合理性、提示说明义务、合法性及解释原则等多个维度综合考量。作为合同双方,尤其是格式条款的提供方,应当确保条款内容合法、公平,且已充分履行提示说明义务,以维护合同的有效性和交易的安全性。对于合同相对方而言,了解自己的权利,对不公平的格式条款提出异议并要求修改,是保护自身利益的重要手段。在具体案件中,建议咨询专业律师,以获得针对性的法律意见。


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