房屋漏水责任归属如何确定？

房屋漏水责任归属如何确定？

1. 开发商责任：如果房屋在保修期内出现漏水问题，且非因业主使用不当或第三方破坏所致，开发商应承担维修或赔偿责任。根据《商品房销售管理办法》第33条和《建筑工程质量管理条例》第40条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。在此期间内，若出现质量问题导致漏水，开发商须履行保修义务。

2. 物业责任：对于公共区域（如楼顶、外墙、共用管道等）的漏水问题，若属于物业管理职责范围内的维护、修缮事项，且物业未尽到管理义务，应由物业承担责任。依据《物业管理条例》第35条，物业公司应对物业管理区域内共用部位及设施设备进行日常管理和维护。

3. 业主自身责任：若漏水问题是由于业主私自改动房屋结构、装修不当或未及时维修自家设施（如水管、水龙头等）造成，责任应由该业主自行承担。《物权法》第83条、《民法典》第272条均规定，业主对专有部分行使权利时，不得损害其他业主的合法权益。

4. 相邻关系责任：若漏水源于相邻业主专有部分（如卫生间、厨房等），且该业主未能妥善管理，导致渗漏影响他人生活，根据《民法典》第286条关于相邻关系的规定，受损方有权要求侵权方停止侵害、消除危险、赔偿损失。

【引用法条】

1. 《商品房销售管理办法》第33条

2. 《建筑工程质量管理条例》第40条

3. 《物业管理条例》第35条

4. 《物权法》第83条

5. 《民法典》第272条

6. 《民法典》第286条

何时可以因漏水问题要求房东维修？

在租赁合同关系中，房东与租客之间的权利义务关系主要受《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）以及《城市房地产管理法》等相关法律法规的调整。针对因房屋漏水问题要求房东维修的问题，可以从以下几个方面进行回答

1. 租赁物质量保证责任：根据《民法典》第七百零八条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对于租赁住宅而言，其基本用途应包括适宜居住，不受严重影响生活质量的设施故障或环境问题困扰当房屋出现漏水问题影响到租客正常居住时，房东负有及时修复的义务。

2. 租赁物维修责任归属：《民法典》第七百一十三条明确规定，租赁物在租赁期间发生损坏的，除当事人另有约定外，由出租人负责维修。房屋漏水属于租赁物结构或设施损坏范畴，除非租赁合同中有特别约定由租客承担维修责任，否则应由房东负责修复。

3. 及时通知与合理期限：根据《民法典》第七百一十二条，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损失的，应当承担赔偿责任租客发现房屋漏水后，应及时通知房东并提供必要的证明材料（如照片、视频等），以便房东及时安排维修。同时，根据《民法典》第五百一十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务租客在发现漏水问题后应尽快通知房东，房东应在接到通知后的合理期限内进行维修。

【引用法条】

1. 《中华人民共和国民法典》

- 第七百零八条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

- 第七百一十二条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损失的，应当承担赔偿责任。

- 第七百一十三条：租赁物在租赁期间发生损坏的，除当事人另有约定外，由出租人负责维修。

- 第五百一十条：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当租客发现租赁房屋存在漏水问题，且该问题影响到正常居住使用时，有权立即通知房东，并要求房东在接到通知后的合理期限内进行维修。此权利的行使基于《民法典》关于租赁合同双方权利义务的相关规定。租客在行使权利的过程中，应注意及时、准确地向房东提供漏水情况的相关信息，以促使房东尽快履行维修义务。如果房东未能及时履行维修责任，租客可根据相关法律规定进一步寻求法律救济。

房屋漏水责任归属的确定需综合考虑漏水原因、责任主体的行为以及相关法律规定。当发生此类纠纷时，建议当事人保存好现场照片、维修记录、购房合同、物业服务合同等相关证据，必要时可寻求专业法律援助，通过协商、调解、诉讼等方式依法解决。同时，各方应积极履行各自职责，共同维护良好的居住环境和邻里关系。